Les difficultés de WeWork, le numéro un mondial des bureaux partagés, auront-elles raison du très dynamique marché du coworking ? Autrement dit, la bulle du coworking serait-elle en train de se dégonfler ? Le marché continue de se développer rapidement et les surfaces gérées par les principales enseignes vont encore augmenter de 50% en 2020.

Malgré la fragilité du business model de WeWork et l’échec de son introduction en Bourse, le marché mondial et français se développe toujours à vive allure.

Plus de 194 000 m² de bureaux partagés ont ainsi été loués en 2018 tous acteurs confondus dans l’Hexagone, dont 60% en Ile-de-France. C’est un niveau 28 fois supérieur à celui de 2014. Les bureaux partagés ne représentent pourtant qu’une part marginale de l’immobilier de bureaux, environ 5% de la demande placée.

Mais entre son image, qui dépoussière la vision traditionnelle des bureaux et un storytelling savamment entretenu par les acteurs, le coworking est à la mode. Sauf que ce modèle, très gourmand en capitaux et peu flexible, peut rapidement être mis sous pression par des taux d’occupation fluctuants au gré de la conjoncture économique en général et de celle de l’immobilier tertiaire en particulier.

Moins d’indépendants et plus de grands comptes dans les coworking

En réalité, les approches des acteurs sont de moins en moins centrées sur les bureaux à la demande pour startuppers et autres indépendants mais davantage sur la fourniture de solutions flexibles pour grands comptes. Une diversification qui permet d’améliorer le taux d’occupation des bureaux et la prédictibilité des revenus, y compris pour WeWork.

La dynamique du coworking et des espaces hybrides va rester soutenue en 2020. En France, les surfaces exploitées vont dépasser les 400 000 m², soit plus de 130 000 m² supplémentaires par rapport à 2019, d’après les annonces des principales enseignes. Une croissance qui reposera pour beaucoup sur les projets d’ores et déjà signés de WeWork dont l’offre nouvelle représentera plus de la moitié des surfaces mises sur le marché.

Les initiatives de Kwerk, Wellio ou Now Coworking soutiendront également l’accroissement de l’offre à Paris et dans les grandes métropoles régionales. La dynamique va ensuite s’assagir.

De nouveaux entrants ambitieux

Certes des nouveaux entrants affichent des objectifs ambitieux (Newtown Square, Newton Offices), forts de l’appui de fonds ou de groupes dotés de fortes capacités d’investissement. Pour autant, le développement serré du maillage dans les grandes villes va compliquer le développement de nouvelles implantations. Si la croissance ne sera pas aussi soutenue qu’en 2018/2019, le segment du coworking restera tout de même bien orienté dans l’ensemble, en particulier dans certaines métropoles régionales où le potentiel reste élevé (Nantes, Montpellier, Nice, Toulouse, etc.).

Après une phase de recul liée à la forte concurrence du coworking et à la disparition d’une partie des acteurs spécialisés, les centres d’affaires vont pour leur part stabiliser leur activité en 2020. Une modeste hausse est possible d’ici 2022. Les centres d’affaires ou tiers-lieux vont en effet profiter de l’attention portée au marché des bureaux flexibles.

Crédit : Dmitriy Nushtaev – Unsplash

Les centres d’affaires pas encore enterrés

A l’évidence, le rôle de Regus sera central dans le rebond à venir. Le leader du segment des centres d’affaires (environ 120 implantations) tente de reprendre l’offensive avec l’ouverture de son développement à des franchisés depuis fin 2018.

Le paysage concurrentiel des espaces collaboratifs s’organise autour de quelques enseignes au positionnement hybride, mêlant à la fois des bureaux ouverts et fermés (ces derniers pouvant représenter une part majoritaire de l’offre), et des milliers d’acteurs soucieux de mieux valoriser leur bien immobilier.

Quatre opérateurs se distinguent par la taille des surfaces exploitées : WeWork, Spaces, Wojo et Morning Coworking. Ces enseignes ont pour point commun d’être soutenues par de puissants actionnaires et pas seulement des fonds d’investissement. De fins connaisseurs de l’immobilier tertiaire se pressent également sur le marché via des prises de participation ou par croissance interne.

C’est le cas des promoteurs Nexity (propriétaire de Morning Coworking), de Bouygues Immobilier (à la tête de Wojo à parité avec le groupe Accor). International Workplace Group (IWG), spécialisé dans les bureaux partagés, détient lui les centres d’affaires Regus et les espaces de coworking Spaces.

Les poids lourds en concurrence pour les emplacements

Tous ces poids lourds sont engagés dans une course aux meilleurs emplacements. Mais pour résoudre l’équation économique d’un métier très gourmand en capitaux, les enseignes font feu de tout bois en matière de diversification.

Si la flexibilité est une motivation pour rejoindre un espace collaboratif, les services proposés et l’animation sont aussi des moteurs de fidélisation. Les prestations annexes peuvent alors porter sur le bien-être (salles de sport, espaces de relaxation…) mais également sur des animations (conférences, formations, événements…) destinés à favoriser les échanges entre les membres. A ce titre, les espaces hybrides ont une longueur d’avance pour fidéliser les grands comptes, les freelances et les start-up.

Les grands comptes représentent aujourd’hui entre un tiers et 40% des clients des espaces hybrides. Outre la localisation d’équipes projets, le coworking participe au développement de la marque employeur pour les entreprises qui peuvent aussi proposer un accès aux centres à leurs salariés en déplacement ou en télétravail.

Des services dans le coworking, comme à la maison

La révolution flex des grands groupes se traduit par la refonte des espaces dans les entreprises, dont la fin des bureaux attribués est la plus emblématique. Le flex office peut parfois amener les entreprises à reproduire les aménagements et les services du coworking. Ces clients présentent plusieurs avantages pour les exploitants d’espaces collaboratifs: hausse du taux de remplissage, meilleure visibilité sur l’occupation, revenus récurrents, etc.

Et leur permet de se diversifier en proposant aux grands groupes les mêmes services que dans leurs espaces : conciergerie, animation d’un réseau de prestataires…. Now Coworking compte d’ailleurs développer une offre en ce sens.

Voir l’étude de Xerfi : Le marché du coworking et des centres d’affaires à l’horizon 2022

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